Уникальность сложившейся на сегодняшнем рынке загородной недвижимости Подмосковья ситуации заключается, в том числе, в полной неэффективности большинства классических методов оценки объекта, коих существует три - затратный, доходный и сравнительный. Не углубляясь в подробности, кратко опишем эти методы.

Затратный метод - стоимость объекта равна стоимости земельного участка плюс стоимость неотделимых улучшений (возведенные на нем строения, как жилые, так и нежилые, их отделка, меблировка, ландшафтный дизайн и т.п.).

Доходный метод - определение стоимости объекта, основываясь на прогнозе размера совокупности извлекаемой от владения объектом выгоды (дохода или ренты).

Сравнительный метод - определение стоимости объекта исходя из сравнительного анализа рыночной оценки аналогичных объектов на текущий момент времени.

Других методов экспертной оценки объекта недвижимости, по крайней мере таких, на основании которых можно получить заверенный оценочный сертификат, не существует. Но по состоянию на осень 2015 года волатильность рынка загородной недвижимости диктует необходимость применения иных способов рыночной оценки активов. Почему?

Анализ массива фактически совершенных за текущий год сделок показывает, что фактическая планка оплаченного спроса находится существенно ниже результатов оценки объектов, осуществленной по доходному, а в целом ряде случаев, и по затратному методу. Такая ситуация связана с колоссальным дисбалансом спроса и предложения в премиум- и бизнес-сегментах рынка, вызванным массовым выводом на рынок предложений от «микроинвесторов» эпохи инвестиционного «бума» середины двухтысячных. Фактическое соотношение спроса и предложения в годовом исчислении за период сентябрь 2014 - сентябрь 2015 составило чудовищные 1 к 14!

Совершенно ясно, что в этих условиях затруднительно полагаться и на сравнительный метод оценки - он предполагает ориентирование на аналогичные предложения, экспонированные на рынке. Но реальность такова, что сделки с объектами загородной недвижимости, будь то коттеджи или земельные участки, совершаются на условиях существенных дисконтов, то есть по стоимости гораздо ниже заявленной.

Таким образом, осуществлять экспертную оценку загородного дома или земельного участка на сегодняшний день можно исключительно опираясь на информацию о реальной стоимости совершившихся за двух-трехмесячный период сделок с объектами недвижимости, имеющими аналогичные характеристики.

Агентство недвижимости «Мегаполис» имеет большой опыт оценки объектов загородной недвижимости бизнес- и премиум-класса и располагает обширным массивом информации о стоимости текущих и совершенных сделок, позволяющим с высокой точностью определить реальную рыночную цену загородного дома, таунхауса или участка, а также с высокой вероятностью оценить перспективы реализации объекта на текущем рынке.

В случае подписания агентского договора, услуги по оценке рыночной стоимости Вашего объекта для Вас бесплатны.